港股登陆，躲在互联网背面的贝壳，拿到护身符了吗:护身符

来历 / 互联网那些事

榜首届00后毕业了，比作业难题更早来的是找房子护身FU。

关于刚走出校门的何小林来说，假如不是万不得已，他不会考虑在贝壳、自若这类渠道租房护身FU。他对交际渠道“门儿清”，微博、豆瓣、闲鱼、小红书……都是能够找房的，费时刻但价格很香。

“房东直租免中介费”、“可短租”、“押一付一”对他来说都是加分项护身FU。

而贝壳这样的渠道上最低一年起租、押一付三加中介费等是比较常见的标准护身FU。这关于大多数年轻人来说，并不合算。

曾有高校毕业生遇租房贷圈套，被忽悠贷了一年房租，每月并不是在交房租，而是在还贷护身FU。

年轻人租房的挑选也变得越来越多护身FU，那贝壳的日子还好过吗？

贝壳现任董事长兼CEO彭永东曾表明，2026年是贝壳史无前例困难的一年护身FU。而到了2026年贝壳还没有从裁人、亏本的低谷中走出来。

5月10日，贝壳第三轮裁人的音讯被爆出护身FU。

5月11日，贝壳正式在港交所挂牌上市（股票代码“2423”），成为首家以“两层首要上市+介绍上市”方法返港的中概股护身FU。

“数字化服务”，是贝壳差异于一众传统房产生意敏捷兴起的内因，透露着贝壳的互联网基因护身FU。

人人都道互联网形式好，叫嚣着要成为“地产界淘宝”企业也不在少量，不管是地工业鼎盛之时打着互联网形式的旗帜融资烧钱的房多多等，仍是疫情革新下被逼布局线上服务的恒大、乐居等护身FU。

前者学了一身互联网企业金融的本事被方针标准追着打，后者仅仅机械拓荒了线上通道护身FU。实在做到用互联网形式推翻地产职业的，或许只需贝壳了。

以ACN（Agent Cooperate Network）生意人协作网络、楼盘字典为基，SaaS系统等进步顾客体会，使用大数据（Big Data）、虚拟现实（VR）、人工智能（AI）等技能加持护身FU。

贝壳，树立了一个完好的互联网生态护身FU。可是，好像并不那么完美。

一方面，房子买卖事务仍依托线下，贝壳本身的互联网基因就被人置疑；另一方面，第二曲线培育的家装事务，归于环节多、技能难度大、痛点多而顾客满意度低的职业，典型的重财物，经过互联网方法将其事务标准化和质量化仿制的转化之路咱们现在还看不到作用护身FU。

贝壳护身FU，是不是仅仅挂着互联网形式的羊头，卖着房产中介的狗肉？

一 互联网形式并不是护身FU

贝壳现在的首要由“一体两翼”构成护身FU。

“一体”即存量房和新房买卖服务，“两翼”分别为家装家居事务及房子租借事务护身FU。

楼盘字典和ACN形式将贝壳的“互联网形式”具象化，使贝壳具有巨大且安稳的门店和生意人根底，构成了贝壳的调和生态护身FU。

房源是房产服务公司的立身之本护身FU。

链家年代就着手研制的楼盘字典是贝壳重要的房源信息库，到2026年末，现已涵盖了2.57亿套房子实在信息、网站上有430万套挂牌实在房源护身FU。

线上化阶段推出的ACN（Agent Cooperate Network）形式则是贝壳自创的生意人协作网络形式，实质上是一种以分摊佣钱为表现方法，信息内部同享为柱石的经营方法护身FU。

传统形式下中介一人作为衔接买卖双方的枢纽，职业中为完结成果从同行手里抢单、虚报房源信息、抬价压价等等乱象丛生护身FU。

ACN形式下多名生意人协作买卖流程及大致佣钱分配计划如下图所示，将房子买卖的环节拆分，只需终究成交，每个人都能分到佣钱，那么参加的生意人会为了促进终究买卖进步服务质量护身FU。

（数据来历：贝壳招股阐明书护身FU，浙商证券研究所等）

价格通明、房源实在、房子信息翔实，打破了以往中介靠信息不通明挣钱的传统；生意人协作形式降低了中介恶性竞赛的或许性护身FU。

能够说贝壳具有了这样的互联网形式和技能护身FU，树立不到两年顺畅上市、成为职业龙头、一路在资本商场高歌猛进……

然后房地产职业进入下行周期、贝壳被列入SEC“预摘牌”名单、创始人左晖因病逝世、七个月内三次裁人、成果下滑……

表里交困之下护身FU，贝壳发布了2026榜首季度经GAAP审计的财报：

总买卖额（GTV）为人民币5,860亿元，同比下降45.2%；净收入为人民币125亿元，同比下降39.4%护身FU。净亏本人民币6.20亿元，经调整净赢利为人民币2,800万元。

虽成果阐明会上早有猜测，实在数据出炉才干体会到彭永东所说的“空前困难”的一年会有多困难护身FU。

新式事务中，4月完结了对头部家装家居品牌圣都的收买护身FU。彭永东在贝壳2026年报成果会上称，“贝壳家装事务现已完成了从0到1，圣都将让贝壳家装事务更快完成从1到100的规划化仿制。”

贝壳能否在这个涣散万亿商场里的能否创下头部营收、一赛道能否继续为家装事务导流仍是未知数，至少现在新式事务的投入仍给贝壳带来本钱压力护身FU。

据贝壳2026年2026年年报，其研制费用分别为0.98、2.26、3.80、5.01亿美元，占经营收入比重分别为0.34%、3.42%、3.52%和3.95%，总额及占比均逐年攀升护身FU。

（数据来历：同花顺财经）

研制占比趋于互联网公司，这是其互联网基因的无言宣告护身FU。但上一年三季度后靠着裁人降本增效，研制部门却又首战之地。

2026年的大环境又给了贝壳沉重一击护身FU。

到2026年3月31日门店数量为45,777家，较上年削减6.0%，活泼门店数量为42,994家，较上年削减4.3%；生意人数量为427,379名，较上年削减19.1%，活泼生意人数量为381,799名，较上年削减20.3%护身FU。

二 一鲸未落护身FU，万物争生

2026年一季度财报出炉，贝壳成果正如料想的那样不忍目睹，言论将其归由于外部环境恶化确实有其合理性，但职业表里面对的竞赛也是贝壳不行忽视的护身FU。

据CIC数据，我国住宅商场买卖规划仍有宽广空间，20162026年期间我国住宅商场GTV年均复合增速达7.7%，因而房产生意职业具有更多的时机，职业表里竞赛加剧护身FU。

拿职业界来说，早年间贝壳和58同城的战役如火如荼护身FU。

2026年贝壳方针是“年末成为职业流量榜首的APP”，58同城子品牌安居客也没闲着，现在群众多是依据总买卖额点评贝壳为“我国最大的房产买卖和服务渠道”护身FU。

但从MAU（均匀移动月活泼用户量）来看，安居客在招股书上发表2026年月活6700万，同期贝壳仅有4820万护身FU。

除了安居客外，万科、碧桂园、龙湖等开发端的房企也均推出子品牌与贝壳房子租售事务构成直接竞赛护身FU。

而职业外部，2026年4月，快手电商树立房工事务中心；字节旗下美好里，展开新房和二手房事务；天猫好房相同上线了新房、二手房和租房事务护身FU。

互联网大厂也纷繁进场护身FU。

有意思的是，转型互联网的房产公司和进军房工事务的互联网公司挑选了两种彻底不同的商业形式护身FU。

以快手为例，在渠道介入下，直播与短视频端供给流量进口；快手主播带团预定看房，答复用户问题；最终引至与快手协作的开发商处，取得专属优惠价，三个环节构成线上转化闭环护身FU。

好像无数个资本商场先例那样，当职业壁垒出现时，新进入者往往另辟蹊径，占领下沉商场护身FU。快手在下沉商场本身就具有满足优势，而二三线城市正是贝壳的薄缺点。

贝壳凭仗丰厚的职业资源和成熟的职业形式构成规划效应，随之而来的是直营门店佣钱费率和加盟费率的进步护身FU。非链家品牌需求供给品牌加盟费，相当于幸幸苦苦赚的钱会被渠道分走一部分，这是许多中介品牌或个人排挤贝壳的原因。

不加盟协作意味着直面与大品牌的竞赛，客户不信赖小中介，而电商渠道的直播卖房给了他们新的时机护身FU。

贝壳以渠道成交总额GTV（Gross Transaction Value）为成果点评目标，而快手提及买卖成果则用商品买卖总额GMV（Gross Merchandise Volume）衡量护身FU。

贝壳靠资源和渠道的天时地利，快手主播则靠“粉丝”的人和护身FU。粉丝与主播之间构成的“信赖”是贝壳们拼了命要添加的客户粘性。

贝壳2026年一季度移动月活泼用户数量，均匀为3,970万名，较2026年同期都下降了22.17%，更不谈和快手这样的大流量渠道比了护身FU。

可是关于房地产职业这种低频高额的买卖护身FU，流量转化作用怎么呢？

快手曾记载过某主播卖房的事例，其2026年和2026年均匀每年卖掉1000套房，GMV到达20亿元，可是这样的头部主播在快手究竟仍是少量护身FU。

正宗的互联网形式确实比贝壳们更“轻”，不需求线下门店的建造和维护本钱，主播替代了生意人，没有薪酬薪水压力护身FU。可是服务质量是否能对得起顾客信赖，房子交给、售后服务有没有渠道的强监管，能否确保协作开发商的质量，主播个人本质是否会对买卖产生影响等等一系列问题都是现在刚刚起步的快手无法答复的。

贝壳多年的经历和形式现已构成了比较显着的规划优势，其悉数事务的GTV占我国寓居职业总GTV的9.7%护身FU。

贝壳互联网形式完成了用户需求，对专业化事务进行了继续的价值发掘和商业化分工变现，而一体两翼的参加扩展了其互联网生态圈，然后企业在整个服务的全生命周期中获取赢利护身FU。

但同时对比快手们，贝壳对重财物投入的依托也是一个不小的问题护身FU。

三 中心丢掉的生态圈能走多远

互联网的形式的中心内容就是以用户为中心，而贝壳的用户，既包含顾客，也包含加盟门店护身FU。

5月12日，国家计算机病毒应急处理中心发布18款存在隐私不合规行为的移动App，贝壳找房APP因“未向用户明示请求的悉数隐私权限，涉嫌隐私不合规”被点名护身FU。

而就在同一天，其ESG陈述随招股书一同登陆港交所，在S（Social）层面的信息安全与隐私维护中明显还没有到位护身FU。

ESG合规层面尚不完善，其价值完成维度更不会完美护身FU。而贝壳反反复复着重的“做难而正确的事”不免流于标语。

依据统计局数据，2026年全年商品住宅出售额同比增加5.3%，低于2026年10.8%的增速护身FU。更严峻的是，我国本年一季度商品住宅出售额累计下降25.6%，前四个月累计下降32.2%，估计上半年降幅会进一步扩展。

在房地产成交低迷的布景下，贝壳网两大中心事务：存量房出售和新房出售，买卖额同比增速均大降44%左右护身FU。

房地产职业低迷，加之我国恒大、融创我国和近期绿洲集团的债款问题加剧顾客信赖危机，顾客服务本就重要护身FU。

由流量增加到流量转化的贝壳也好，已处于流量转化阶段电商渠道也好，高质量服务和顾客关心才是招引高质量用户的要诀护身FU。

依据《我国城市租住日子蓝皮书》，我国传统的“重购轻租”商场格式正产生改动，近2成租客乐意租房超10年，超8生长租租客承受“租房成婚”，新一代的租客更在乎房子的质量、装饰风格和日子服务护身FU。

与房子买卖的一次出售不同，租借服务的长时刻售后成为贝壳需求留意的问题，可是贝壳的人员流失率过大，到2026年3月31日生意人数量为427,379名，较上年削减19.1%，活泼生意人数量为381,799名，较上年削减20.3%护身FU。

顾客租期未完毕而售后人员替换频频，短期服务下责任意识淡漠，更易引起不满与胶葛护身FU。

而在加盟门店方面，尽管CAN形式的初衷是处理分佣公正，可是实操中渠道倾向于将优异资源、收入大头分配给链家、德佑，将剩余的分给其他的小中介护身FU。这也是许多中介不乐意参加加盟的原因。

而彭永东在答复贝壳的底层机制设计时是否公正公正时谈到，贝壳具有拆分流程的才能，赋予顾客和服务者信誉分，只查验两件事：榜首件工作，是否有利于客户的体会；第二件工作，是否有利于服务者能从业时刻更长护身FU。

为树立良性循环贝壳树立了信誉分、贝壳分、贝壳币等系统，但顾客和服务者都依托贝壳推出的Ranking（排名）机制，贝壳在自己的ESG合规性上都能出问题，何故确保其不会为了本身利益更改赋分护身FU。

多年前58系对其“既做裁判，又做参赛者”的质疑仍是没有处理护身FU。

5 月 20 日左晖忌日这天护身FU，彭永东发文“这一年，咱们单独面对每一次的 ‘难’……”

贝壳是榜首家由于创始人逝世而面对接班问题的我国互联网公司护身FU。

但即便左晖还在，贝壳的仗也欠好打护身FU。